Bygge hus - regler og søknader du bør kjenne til

Mange har en drøm om å bygge hus. En bolig brakt frem av nye og fremtidsrettede ideer, en bolig du har vært med på å skape, og et hjem som er spesielt designet for deg og din familie.

Når drømmen skal settes til liv, er det mye som skal forberedes, planlegges og organiseres.

OBOS Block Watne Fluks er en totalleverandør. VI følger deg gjennom prosessen med dyktige eksperter fra hvert fagfelt i alle våre boligprosjekter. Likevel er det greit å kjenne til viktige regler og forskrifter, sentrale søknader og avgjørende reguleringsbestemmelser.

Her tar vi deg gjennom prosessen.

LES OGSÅ: Bygge hus med utleiedel? Alt du trenger å vite

Kjøp av tomt – reguleringsbestemmelser du må sjekke før kjøp

Å bygge hus starter med en tomt. Tomten er toneangivende for utsikten du skal våkne opp til i årene fremover, men også for størrelse, form, arkitektur og konstruksjon av boligen.

Før du kjøper tomt, er det derfor viktig å kjenne til reguleringsbestemmelser, reguleringsplan og utnyttelsesgrad i kommunen og området for eiendommen.

– Alle tomter har et mulighetsrom som styrer hva det er mulig å gjennomføre på eiendommen, og det er lurt å sette seg inn i dette allerede før du kjøper tomten, sier Odd André Boholm, daglig leder i Norsk Bygningsrådgivning, som er ansvarlig søker for boligprosjektene i Fluks.

I reguleringsplanen for tomten finner du bestemmelser for hva tomten kan brukes til, for eksempel om den kan brukes til bolig, forretning eller næring.

Kjøper du en tomt som er annonsert av et eiendomsmeglerfirma på et sted som Finn.no, vil den i de fleste tilfeller være godkjent for boligformål, og du finner informasjon rundt dette i annonsen. Reguleringsplanen for tomten vil likevel inneholde bestemmelser som er vesentlig for boligen du skal bygge.

– Reguleringsplanen forteller om utnyttelsesgrad på tomten og gir retningslinjer for størrelse, høyde og bredde på boligen. Enkelte reguleringsplaner kan gå helt ned i konkrete detaljer for boligen, sier Boholm.

Har du spesifikke ønsker for boligen din, kan du ta en runde i området for tomten og se på bebyggelsen. Spesielt nybygg gir en indikasjon på bestemmelsene i området.

I OBOS Block Watne Fluks hjelper våre fageksperter deg med hele prosessen. Tidlig i prosessen møter du arkitekt, byggesaksrådgiver og boligrådgiver på tomten, som allerede har undersøkt reguleringsbestemmelsene på tomten og tar hensyn til dette videre i prosessen.

LES OGSÅ: Alt om kjøp av tomt, fradeling og søknader

Prosjektering og byggesøknad

Reguleringsplan for tomten gir utgangspunkt for de første skissene for boligen, og for videre planlegging og gjennomføring som består av prosjektering og byggesøknad.

– Byggesøknaden er en liten del av prosjekteringen. Dette er fordi mye av informasjonen i den fulle prosjekteringen ikke er relevant for kommunen, forklarer Boholm.

En fullstendig prosjektering må likevel foreligge, før byggeprosjektet kan igangsettes. Den inneholder tegninger av boligen – både fasadetegninger, situasjonsplan og plantegninger, hva tomten kan belastes med av bolig og matematiske beregninger av styrke, stabilitet og statikk.

Den inneholder også grunnundersøkelser og tilstandsvurderinger av tomten, energi- og miljøløsninger, skjemategninger for vinduer, dører, gulvbelegg og belysning, i tillegg til arkitektonisk utforming og materialbruk.

– Det er ikke alt dette kommunen trenger å se for å ta stilling til om byggeprosjektet er gjennomførbart. Vår oppgave, som ansvarlig søker, er å hente ut informasjon som er relevant for kommunen i prosjekteringen, og sette det sammen til en byggesøknad, sier han.

Byggesøknaden må sendes inn av en «ansvarlig søker», som tilsier at den må utarbeides av et godkjent foretak med riktig fagkompetanse. Boligprosjektene i Fluks, utarbeides av Odd André Boholm og teamet i Norsk Bygningsrådgivning.

Søknad om ferdigattest og brukstillatelse

Når byggeprosjektet begynner å nærme seg slutten og huset snart er ferdig, må det sendes inn papirer for ferdigstillelse av huset til kommunen.

– Det skilles mellom ferdigattest og brukstillatelse. Forskjellen er om det gjenstår noe arbeid i prosjektet fra igangsettelsestillatelsene som er gitt av kommunen, sier Espen Johannessen, tidligere Fagansvarlig Rådgiver Bygg i Fluks.

– Det kan for eksempel være en garasje som er prosjektert, men som kunden har valgt å utsette noen år på grunn av økonomi. Da søker vi brukstillatelse. Primært kommer vi i Fluks til å søke om ferdigattest. Vi er en totalleverandør, og leverer etter det, forklarer han.

En ferdigattest bekrefter at alt byggearbeid er gjennomført og at prosjektet er utført slik som beskrevet i byggesøknaden. Ferdigattesten utstedes på bakgrunn av sluttdokumentasjon og erklæring om ferdigstillelse fra ansvarlig søker.

– Ved søknad om ferdigattest må alle aktører som har utført arbeid i prosjektet sende inn en samsvarserklæring på jobben de har utført, forteller Johannessen.

Behandlingstiden for en ferdigattest er cirka tre uker.

– I tillegg følger FDV-erklæringer, som står for forvaltning, drift og vedlikehold. Dette er dokumentasjon for alle produkter som er brukt i byggeprosjektet, og skal sørge for at eieren enkelt kan finne igjen informasjon om produktene, enten det er ventilasjon, det elektriske, VVS-installasjon, isolasjon eller parkett. Alt samles i en digital mappe og overleveres til kunden ved overtakelse, sier Johannessen.

Ett år etter mottatt ferdigattest følges man opp med en befaring sammen med Rådgiver Bygg.